繰り上げ返済はどのようにするのか？

 

１．早い時期に実施

特に、元利均等返済では、借入当初はそのほとんどが利息の支払いにあてられるため

早い時期の繰り上げ返済は、元本にかかる利息を少なくするには有効になります。

 

２．複数の住宅ローンを組まれている場合は、高金利のものから実施

これも当然の話ですが、複数の住宅ローンを組んでいる場合、高金利ローンの方が、

同じ元金にかかる利息が多いので、高金利の方から繰り上げ返済を実施する

ことが有効です。

 

３．元金均等返済から優先的に実施

複数のローンを組まれている場合、元金均等返済のものより、

元利均等返済のローンを繰り上げ返済する方が、利息を減らす意味では

有利になります。

 

４．金利が上がる直前に実施

短期間の固定、FLAT３５等のように、何年目かに金利が上昇する場合

繰り上げ返済は、金利上昇直前に実施する方が有利です。

金利改定後は、上昇した金利で返済額が確定してしまいますので、

低い金利のうちに元本を減らすことを考えましょう。

また、繰り上げ返済は大別して２種類あります。

 

一つ目は「返済期間が短縮するタイプ」

二つ目は「毎月の返済額が減るタイプ」

=======　繰り上げ返済の効果　=======
借入額3000万円、金利3%、返済期間30年

月々返済額126,481円、繰り上げ返済額：1,037,218円

	返済期間短縮タイプ	返済額軽減タイプ
繰り上げ返済効果	1年5カ月期間短縮	月々返済額　－4,918円
軽減利息金額	1,112,959円	438,182円

このシミュレーションでも明らかな通り、利息金額の軽減効果は返済期間を

短縮するタイプの方が高いということになります。よって、毎月の返済額を減らしたい

よほどの理由がない限り、「返済期間を短縮するタイプ」の方が有利です。